Tìm kiếm  
 
Bạn đang ở :  Trang chủ » Kiến thức KD » Hỏi đáp - Trao đổi

Tin Tức Kinh Tế - Tài Chính

Saga-Việc Làm

THẾ GIỚI KINH DOANH

CUỘC SỐNG

THUẬT NGỮ

 

SỰ KIỆN - CHUYÊN ĐỀ

BÀI HAY

So sánh Công ty TNHH và Công ty Cổ phần
Lãi suất tái cấp vốn, lãi suất chiết khấu
Tài liệu về UCP 600
Công ty TNHH một thành viên là cá nhân và doanh nghiệp tư nhân có gì khác nhau?
Bàn thêm về Nghiệp vụ thị trường mở
Vòng quay vốn lưu động
Sinh viên kinh tế nên chuẩn bị những gì trước khi ra trường
Tìm hiểu về tín dụng ngân hàng
Cho em hỏi về chỉ tiêu cơ bản của tài chính doanh nghiệp?
Hỏi về thẻ ghi nợ và thẻ tín dụng
... Xem toàn bộ

BÀI BÌNH CHỌN

  Sinh viên kinh tế nên chuẩn bị những gì trước khi ra trường  
  Tăng trưởng TTCKVN: từ hiện tượng đến bản chất  
  Nghề nghiệp và bạn trẻ vào đời  
  Ngân hàng chia cổ tức bằng cổ phiếu để tăng vốn điều lệ?  
  Cổ phiếu các đại gia? Giá trị thật hay ...?  
  So sánh Công ty TNHH và Công ty Cổ phần  
  Cho em hỏi về chỉ tiêu cơ bản của tài chính doanh nghiệp?  
  Thêm cái sự "Dương Mưu" ở đời  
  Kỷ luật nhân viên - sao cho hợp tình hợp lý  
  PPM  
... Xem tất cả
 
ĐĂNG NHẬP
  Tên truy cập:
  Mật khẩu:

Quên mật khẩu

Tại sao Saga?

1 Bài viết vàng / 17 Bài viết bạc

  Liên hệ nóng:
YM: sagarina 
sagavietnam 
     Email: info@saga.vn

 

Người gửi: tanliem  --   07/07/2007 11:45 PM    

Thẩm Định giá Bất động sản

( Bình chọn: 3   --  Thảo luận: 13 --  Số lần đọc: 13572)

Tôi có đọc trong mục diễn đàn, thấy có một bạn hỏi về thẩm định giá bất động sản. Tôi xin trao đổi cùng bạn và những ai quan tâm một vài thông tin cơ bản về thẩm định giá trị Bất Động sản.

Trước tiên chúng ta phải nhận thức rằng Bất động sản trong thẩm định giá bất động sản là các tài sản không di dời được: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất (trừ các công trình do Thần đèn dời)

Hiện nay, ở Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu chính xác về thông tin giao dịch bất động sản; chủ yếu là "giao dịch ngầm" do các bên liên quan tự thoả thuận. Đa phần là do các Trung tâm thẩm định giá thu thập theo thị trường, nhưng độ chính xác vẫn mang tính tương đối và thiếu, yếu, mang tính khu vực. Các đối tượng của Thẩm định Bất động sản:

- Thị trường đất nông lâm ngư nghiệp

- Thị trường nhà ở

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp

- Thị trường Cao ốc, khách sạn, Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng.

- Thị trường các khu du lịch, resort..

- Các công trình công cộng...


Nguyên tắc thẩm định giá BĐS: phải ở tình huống sử dụng cao nhất và tối ưu nhất

Các phương pháp Thẩm định giá BĐS:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi nhất ở Việt nam và các nước trên Thế giới vì nó không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; nó phản ánh về thực trạng thị trường và dễ được thừa nhận về mặt pháp lý

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựa trên các giao dịch trẹn thị trường để cung cấp dấu hiệu về giá trị. Phương pháp này đòi hỏi các thẩm định viên phải có cơ sở dự liệu các bất động sản đã giao dịch trên thị trường và có điều kiện tương đối giống so với bất động sản cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích sự khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định để điểu chỉnh thích hợp, từ đó đưa ra giá trị về BĐS cần thẩm định.

Phương pháp này thích hợp nhất cho các tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ chung cư, các dãi nhà liên kế xây dựng cùng 1 kiểu, nhà ở, văn phòng cao ốc; Đất trống.

Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác

Ngoài ra còn các phương pháp khác:

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp Đầu tư

- Phương pháp lợi nhuận

Cty An Phú Đô

 
Bookmark and Share
  File gắn kèm:
 
  File download:
 
Điểm trung bình:           Tổng điểm: 11/ 3 lượt bình chọn
Bình chọn:
 

+ Thêm vào Bài viết ưa thích +   

+ Xóa bỏ việc nhận tin nhắn thông báo khi có thảo luận mới cho bài viết này +   
 
Bổ sung nội dung cho bài viết và tranh luận( 11)
  stonecold3 (26/02/2010 07:51 AM) Có ích: 1/1    
 
© SAGA - @Bachelor -  Chào bạn Bachelor, tôi cũng rất quan tâm tới bộ hồ sơ thẩm định giá của CBRE, bạn có thể cho tôi xin được không. Xin cảm ơn và chúc bạn và gia đình một năm mới mạnh khỏe, đầy may mắn.

Email của tôi là matisse1301@gmail.com
 
   
     
  tanliem (25/04/2008 10:49 AM) Có ích: 1/1    
 
© SAGA - Thẩm định Bất động sản -  Chào các bạn: Như bạn Mr NQT nói, ở Việt Nam, thị trường Bất động sản chưa có tính minh bạch và chuyên nghiệp; vì thế cơ sở dữ liệu để định giá còn quá sơ khai; tôi có trao đổi với ông Giám đốc Cty TĐG Miền Nam, ông ấy nói rằng cơ sở dữ liệu để định giá của Cty ông hiện nay dựa vào Thu thập không chính thức là chính (và cũng mang tính chất tương đối). Vì thế, TĐG ở VN chưa phải là một kết qủa mang tính thuyết phục đối với các nhà đầu tư và Tổ chức tín dụng.

Hiện nay, Qui trình nghiệp vụ TĐG ở Việt Nam vẫn chưa theo kịp thế giới; Còn về đào tạo thì có nhiều bất cập. Tôi có người bạn làm P.GĐ chi nhánh 1 Cty TĐG ở TPHCM; khi tôi yêu cầu Thẩm định giá 1 Bất động sản; thì chỉ 02 ngày là có kết quả. Tôi hỏi cách làm thế nào, thì thật bất ngờ, các công đoạn được làm như sau: khảo sát (chụp hình, pháp lý nhà...) mất 45ph; điều tra giá các BDS khu vực lân cận rao bán xong điều chỉnh giảm 15% (?); cuối cùng tính phần giá trị xây dựng theo đơn giá, điều chỉnh giảm theo năm xây dựng. Vậy là ra kết quả thẩm định. Nếu làm như vậy, các nhà môi giới địa ốc như tôi đều làm được, ko cần phải thẩm định cho nó mất thời gian. mất tiền vô ích.

Tôi cho rằng, nghề TĐG là một ngành nghề cần thiết cho sự phát triển của xã hội. Nhưng với thực trạng ở VN hiện nay, ngành này cần phải có một qui trình chuyên nghiệp và chính xác hơn; song song đó nhà nước cũng phải có những biện pháp hỗ trợ cho ngành này phát triển.

Công ty An Phú Đô (a member AnPhuGroup).
 
   
     
  quangtung910 (09/04/2008 12:16 PM) Có ích: 1/1    
 
© SAGA - Mr NQT -  Hiện nay thị trường BĐS ở Việt Nam đang rất phát triển, nhưng sự phát triển này không phải là thước đo thể hiện thị trường BĐS sản nước ta có tính chuyên nghiệp.

Trước hết, thị trường BĐS Việt Nam không minh bạch. Nhà nước có chủ trương lập ra các sàn giao dịch BĐS để minh bạch hoá thị trường. Sàn giao dịch sẽ là đầu mối thông tin thông cho các giao dịch trên thị trường nhưng thực tế các sàn giao dịch đã không phát huy được hiệu quả. Hiện nay nếu bạn nào lên sàn mò mẫm thông tin để đi thẩm định giá sẽ kiếm được rất ít thông tin, không bằng lang thang ngồi quán nước.

Sự thiếu minh bạch của TTBĐS còn khiến người ta lầm tưởng những mảnh đất được coi là "vàng" nhìn bề ngoài tưởng như là vẫn đang "vô chủ" nhưng thực tế đang thuộc quyền sở hữu của một đại gia nào đó.

Mình đang làm về thẩm định giá bât động sản cho một công ty BĐS, nên cũng rất đang quan tâm vê kiến thức mảng này. Về kiến thức trên sách vở thì cũng chỉ quanh quẩn mấy nguyên tắc và phương pháp trong định giá mà thôi. Cái quan trọng nhất là cách tiếp cận vấn đề trước khi định giá một bất động sản, tìm ra phương pháp định giá có độ tin cậy cao nhất. Do thị trường BĐS VN chưa được minh bạch nên việc tìm kiếm thông tin của định giá viên là khâu khó khăn và rất quan trong, kết quả thẩm định giá lại phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng thông tin.

Một yếu tố vô cùng quan trong khác đó là kinh nghiệm thực tế, mình biết một số công ty Thẩm Định giá ở Hà Nội và một công ty lại có một quy trình thẩm định giá riêng, một form riêng và cách đặt các trọng số ảnh hưởng đến giá cũng khác nhau. Nên giá trị đưa ra ở các công ty cũng có sự khác biệt nhất định. Tốt nhất nên các bạn thực sự quan tâm đến linh vực này, nên tìm một công ty chuyên về thẩm định giá để làm việc, bạn sẽ tích luỹ được nhiều kinh nghiệm hơn rất nhiều.

 
   
     
  tanliem (31/10/2007 10:45 AM) Có ích: 1/1    
 

Chào bạn anhdo1778

Hiện nay thì theo ND 153 của CP thì để thành lập công ty TĐG thì phải có 02 thành viên sáng lập trở lên có thẻ hành nghề TĐG BĐS; hiện nay chỉ có Thẻ Thẩm định của Bộ Tài chính là chung cho các lãnh vực; nhưng vẫn được chấp nhận đến 2008. Riêng về lãnh vực Thẩm định BĐS thì hiện nay vẫn chưa có chương trình khung và cơ sở nào đào tạo về Thẩm định BĐS để được cấp chứng chỉ hành nghề

 
   
     
  Bachelor (25/10/2007 10:47 AM) Có ích: 1/1    
 

Thẩm định bất động sản ở VN không mang tính chính xác cao, giá ảo được tạo ra và được đẩy lên cao hơn so với giá trị thực, khái niệm của thẩm định cũng rất dễ hiểu nhưng khi 1 CTy thẩm định đưa ra ý kiến khách quan thì lại khó có sự đồng nhất của bên bán và bên mua, đó là khó khăn của các Cty thẩm định giá.

 
   
     
  ndq75 (24/10/2007 04:14 PM) Có ích: 0/0    
 

Gửi các bạn, đối với những người mới làm quen với định giá BĐS thì chỉ cần biết có 3 PP định giá BĐS cơ bản là đủ:

- PP So sánh (có điều chỉnh): Phổ biến nhất trong tình hình thị trường Việt Nam.

- PP Thu nhập dòng tiền chiết khấu (DCF): Luôn được sử dụng ở các nước phát triển, còn tại VN thì chỉ được dùng để kiểm chứng do số liệu tính toán dựa trên quá nhiều giả định.

- PP chi phí: Chủ yếu để tính giá trị tài sản trên đất.

Các phương pháp khác đều là sự kết hợp của 3 PP trên, ví dụ:

PP Thặng dư: Dùng PP DCF tính giá trị tài sản năm n trong tương lai; Dùng PP chi phí tính tổng chi phí đầu tư tới năm n trong tương lai, trừ 2 khoản này ra chênh lệch, qui về thời điểm hiện nay.

PP chiết trừ: Dùng các PP khác để xác định giá trị BĐS, dùng PP chi phí thay thế để tính giá trị tài sản trên đất, trừ 2 khoản này ra giá trị QSD đất.

và các PP khác, chỉ khác tên, còn nội dung thì chỉ là kết hợp của 3 PP cơ bản trên.

 
   
     
  anhdo1778 (24/10/2007 11:42 AM) Có ích: 0/0    
 

Xin chào,
Tôi đang muốn mở công ty kinh doanh về dịch vụ quản lý đầu tư bất động sản.
Theo yêu cầu của Luật Bất động sản: người tham gia phải có chứng chỉ quản lý BĐS và chứng chỉ định giá, thẩm định BĐS.
Tôi không biết trường hoặc cơ sở đào tạo nào có uy tín và được công nhận cung cấp các khóa đào tạo này.
Nếu các bạn biết, xin vui lòng chia sẻ và chỉ dẫn

Xin cảm ơn nhiều!

 
   
     
  langthang_net (01/08/2007 01:29 PM) Có ích: 0/0    
 

Chào các bác. Em lang thang một hồi lạc vào đây thấy hay quá nên cũng muốn có chút ý kín.

Về các nguyên tắc, tiêu chuẩn, phương pháp thẩm định giá thì chính phủ đã ban hành rất đầy đủ, các bạn chỉ cần load về đọc.

Vấn đề là làm sao có được các thông tin thị trường để chứng minh được kết quả định giá của mình là hòan tòan có cơ sở căn cứ thị trường chứ không phải là chủ quan của người thẩm định. Chứ như em thấy thì các công ty thẩm định giá sau khi khảo sát giá thị trường thì thường lấy ý kiến chủ quan của mình để điều chỉnh rồi đưa ra giá cho tài sản thẩm định giá, chưa nói đến những tài sản đầu tư, những mảnh đất lớn được nhà nước cho thuê để đầu tư, phải sử dụng phương pháp đầu tư, dựa trên nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Rất mong được sự chỉ giáo của mọi người.

 
   
     
  tanliem (17/07/2007 10:14 AM) Có ích: 0/0    
 

Ở trên đây bạn huyenmai đã định nghĩa khá rõ về các Phương pháp thẩm định giá mà tôi đã nêu, vì thế tôi không nhắc lại theo yêu cầu của Dr.Vuong; nhưng tôi có thể nêu lên những ưu và khuyết điểm của các phương pháp này như sau:

1. Phương pháp chi phí:

+ Ưu điểm:

- Có thể thẩm định cho các tài sản ít có dữ liệu trên thị trường.

- Thẩm định cho các tài sản đã qua sử dụng tương đối chính xác

- Có thể tìm được các dữ liệu về chi phí thay thế, tái tạo, khảo sát hay so sánh ... ở ngoài thị trường

VD: Chúng ta có thể xác định chi phí xây dựng còn lại của 1 biệt thự xây dựng từ thập kỷ 80 bằng phương pháp xác định chi phí thay thế, như là xây dựng 1 biệt thự mới ở thời điểm hiện tại sau đó trừ đi các khấu hao tích tụ (hao mòn vật chất, chức năng, kinh tế..) thì sẽ ra được Giá trị còn lại của tài sản cần thẩm đinh)

+ Nhược điểm:

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, có những chi phí không có giá trị sử dụng

- Đòi hỏi người thẫm định phải có kiến thức nhất định về tài chính, thuế, pháp luật và xây dựng.

Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có đầy đủ thông tin

Cty An Phú Đô

 
   
     
  huyenmai (09/07/2007 08:41 PM) Có ích: 0/0    
 
Nhân đi qua bài viết này, em xin tham gia trao đổi thêm 1 vài định nghĩa các phương pháp thẩm định giá. Các phương pháp này sẽ được rõ hơn nếu diễn đạt qua các ví dụ minh họa.

- Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thu nhập ( hay còn gọi là phương pháp đầu tư ) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có  thể nhận được từ  việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

- Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

 
 
   
     
  zVuong (09/07/2007 04:37 PM) Có ích: 0/0    
 

Bạn tanliem giúp chỉ rõ hơn cho mọi người quan tâm bất động sản trên Saga về các phương pháp ở cuối thì tốt quá. Tối thiểu thì vài nét phác hoạ cũng giúp hình dung tốt hơn về mục tiêu, phương pháp và ích lợi của các phương pháp ấy. Cảm ơn bạn nhiều.

 
   
     
 
Thảo luận (2) Thành viên ưa thích (3)
Trang trước   -  1/1  -   Trang sau
 
  tanliem (29/04/2008 08:33 AM)  
 
Chào bạn Bachelor, Tôi cũng muốn tham khảo các hồ sơ thẩm định giá cho biết; nếu bạn có hồ sơ thẩm định của CBRE, bạn có thể gửi cho tôi tham khảo được ko? Cám ơn bạn. Chúc tất cả các bạn có một kỳ nghỉ lễ vui vẻ.
 
   
     
  Bachelor (28/04/2008 02:10 PM)  
 
© SAGA - CBRE: Đắt mà chưa chắc đã ngon -  Tôi cũng có bộ hồ sơ thẩm định của CBRE, đọc xong chán phèo và chẳng khác gì bạn tanlien nói, chi phí thì đắt thôi rồi... Đưa mấy cái structure cho mấy anh bạn Saga làm ngon, hàng nội vừa rẻ vừa tốt!
 
   
     
 
     Gửi thảo luận (Vui lòng gõ Tiếng Việt có dấu. Nếu bạn chưa có bộ gõ Tiếng Việt, nhấn vào đây  
     
Tiêu đề 
   
 
( Tối đa1MB)
 
    (Để tham gia thảo luận, bạn cần đăng nhập)  
 
 
 
:: CÁC BÀI LIÊN QUAN
 
 
:: CÁC BÀI MỚI TRONG NGÀY
 
 
:: CÁC BÀI TIẾP THEO
Trao đổi thêm về thẩm định giá bất động sản
Hỏi về Microsoft Outlook
Xin giúp tôi tìm sách
Vì sao công ty TNHH không được phát hành cổ phiếu
Tài liệu về UCP 600
Hai câu hỏi vể căn bệnh của Computer
Chuyển đổi doanh nghiệp từ TNHH sang CTCP
 
 
 
 

Đăng ký:216483 (Vàng: 21 - Bạc:11)

Thảo luận:42710

Thuật ngữ tài chính-kinhdoanh:4964

Hỏi đáp kinh tế-kinh doanh:1494

Counter:
hit counter

Chăm sóc kỹ thuật bởi  NVS

TRANG CHỦ  |  GIỚI THIỆU  |  SITEMAP |  ĐỐI TÁC  |  ĐIỀU KHOẢN  |  Ý KIẾN  |  LIÊN HỆ/QUẢNG CÁO
Liên hệ quảng cáo:
CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ TRỰC TUYẾN IP (IP MEDIA JSC)
Email: info@saga.vn
 
Hà Nội: Tầng 26 Xuân Thủy Tower, 173 Xuân Thủy, Q Cầu Giấy – ĐT: (04) 39446509
TP HCM: Lầu 5, 293 Điện Biên Phủ, P. 15, Q. Bình Thạnh - ĐT:(08) 54042168
Giấy phép số 362/GP-BC do Cục Báo chí, Bộ Văn hoá-Thông tin cấp ngày 05/12/2006.
® Ghi rõ nguồn "saga.vn" khi bạn phát hành lại thông tin từ website này.